הדרך לדיור בר-השגה עוברת בלב העיר חיפה

דו"ח מבקר המדינה בנושא מצוקת הדיור אשר פורסם לאחרונה לא חס גם על עיריית חיפה. ישנן סיבות רבות להתייקרות הדיור בישראל בשנים האחרונות, אחת מהן, אשר לא דובר עליה רבות עד היום, היא המחויבות של הרשות המקומית להקים את התשתיות הנחוצות לאזור המגורים החדש (החל מכבישים, מים, טיהור שפכים ועד הקמת מוסדות ציבור) כתנאי מקדים למתן היתר הבניה.

(בתמונה: שיפוץ חזית בניין ברח' ברזילי 12, שכונת הדר, חיפה. מתוך עמוד הפייסבוק של המרכז ליעוץ אדריכלי בהדר.)

מה קורה כאשר הרשות המקומית מתקשה להקים את התשתיות בזמן ? היתרי הבניה מתעכבים, הפער בין הביקוש להיצע הדיור גדל והמחירים מטפסים.

רובן המוחלט של יחידות הדיור החדשות שנבנות בחיפה נמצאות בקצוות העיר ונבנות על קרקע בתולה. לרוב הבניה כרוכה בהרס של השטחים הירוקים והוואדיות המעטים שנותרו כאן והעברת תשתיות חדשות.

מבקר המדינה מצא כי בעשר השנים 2002-2012 ניתן היתר בניה רק ל- 9% מהדירות שאושרו בתכניות השונות בחיפה (600 דירות מתוך 6,320 מאושרות). זאת בעוד שבערים אחרות שיעור המימוש עומד על כ-50% מהפוטנציאל המאושר. הסיבה לכך נעוצה בקושי הרב של פיתוח התשתיות בסביבה ההררית בחיפה.

מה נדרש לעשות, אם כן? להשקיע תחילה בהתחדשות עירונית בתחומי העיר.

מחקר שנערך לאחרונה שנערך לאחרונה בעמותת "מרחב – התנועה לעירוניות בישראל" בדק את ההשקעה הדרושה לתשתיות (חשמל, מים, ביוב, מוסדות ציבור וחינוך ועוד) בבנייה חדשה על קרקע בתולה מחוץ לגבולות העיר לעומת ההשקעה הדרושה בבנייה בתוך המרקם העירוני והתוצאות לא פחות ממדהימות – ההשקעה הדרושה בבניה מחוץ לעיר גבוהה פי 4 מזאת שתידרש אם יבנו בתוך המרקם הקיים, בו רוב התשתיות כבר קיימות. מיותר לציין שההוצאה הנ"ל לא מוטלת על היזמים או הרשות אלא מגולגלת ישירות לרוכשי הדירות. המשמעות היא פער של 100,000 ₪ בממוצע לדירה!

מדברים על דיור בר השגה? מעלים פתרונות כגון מע"מ אפס? הנה הדרך הפשוטה ביותר להוזלת הדיור בישראל. כל זאת לפני שמדברים על היתרונות של המגורים בתוך העיר, כגון, קירבה לתחבורה ציבורית, לשירותים עירוניים, למקורות תעסוקה וכו'.  אולי מגורים בשכונות עירוניות אינם מתאימים לכולם, אך ישנם תושבים רבים, בעיקר צעירות וצעירים, אשר יעדיפו לגור בקרבת מקומות מסחר, תעסוקה ומוקדי תחבורה ציבורית מאשר בשכונת שינה שקטה בקצה העיר. והרי מי זקוק לדיור זול אם לא הצעירים?

כמו כן, בחיפה קיימים קרוב ל-100 מבנים נטושים בבעלויות שונות (פרטית, ממשלתית ובבעלות העירייה) אשר ע"י עידוד של העירייה יכולים לספק אלפי יחידות דיור במרכז העיר.

לא רק התושבים החדשים מפסידים, אלא גם ובעיקר העירייה. חישוב גס לבדיקות ההפסד השנתי של עיריית חיפה מאי-גביית ארנונה בגין הנכסים הנטושים בתחומיה העלה כי עיריית חיפה מפסידה מעל ל- 5 מיליון ₪ כל שנה בגלל שהיא פוטרת את בעלי הנכסים הנטושים מתשלום ארנונה.

חוץ מהמאמצים הגדולים הדרושים להקמת התשתיות לשכונות החדשות אשר מעכבים את הבניה, ההשקעה העצומה באה על חשבון השכונות הוותיקות ובעיקר המרכז הותיק של חיפה, המשווע כבר שנים רבות להתחדשות עירונית אמיתית.

לסיכום, חיפה יכולה בהחלט לתת מענה למצוקת הדיור בארץ ולספק איכות חיים עירונית במחירים הוגנים. לשם כך חיפה חייבת להעלות את הלב ההיסטורי שלה ואת שכונותיה הוותיקות לראש סדר העדיפויות ולשקם אותן באופן יסודי ומקצועי, ויפה שעה אחת קודם.


ויטלי דובוב, ראש צוות המחקר בתנועת חיים בחיפה, חוקר כלכלי-אורבני במגזר הציבורי והפרטי. מייסד פרויקט תיעוד המבנים הנטושים בחיפה ובימים אלו מתחיל את עבודת הדוקטורט באוניברסיטת בר אילן בנושא ההיבטים הכלכליים של שימור היסטורי והשלכותיו החברתיות.

 

2 מחשבות על “הדרך לדיור בר-השגה עוברת בלב העיר חיפה”

  1. מעניין, מסכים שיש בעיה גדולה בבנייה בקצוות העיר של חיפה במקום השקעה בתשתיות וחיוב יזמים לשיפוץ מבנים / שיפוץ מבנים בבעלות העירייה ע"י העירייה.
    מבחינת הארנונה, לעיריית חיפה אין יכולת לגבות ארנונה על מבנים נטושים, זה בסמכות משרד הפנים/ממשלת ישראל. אם אני לא טועה (לא מצליח למצוא את הפסק דין) נסיונות לגבות ארנונה על מבנים נטושים הביאו לתביעה משפטית נגד עיריית תל אביב (ובעקבות כך גם נגד עיריית חיפה) שחויבה להחזיר את הכסף שגבתה עבור המבנים הנטושים.
    צריך לזכור גם ששיפוץ של מבנה נטוש איננו דבר של מה בכך, ובעיקר שהרבה מבנים עומדים נטושים עקב מחלוקות משפטיות בין יורשים או סיבות אחרות
    מבחינת עלויות הקמה של השכונות החדשות בחיפה (דרום חיפה), אני מניח שדווקא עלויות הפיתוח במרחב הזה לא גבוהות ביחס ל(שכונות חדשות ב)חיפה מכמה סיבות:
    1. שטח מישורי
    2. מרבית התשתית כבר קיימת באזור (אצטדיון, מת"מ וכו')

    מעבר לכל זה, אין ספק כי היד המכוונת של העירייה היא להקמה של שכונות קבלן חדשות בקצה העיר, וזאת ללא ספק בעיה גדולה שעוד תחזור אלינו כמו בומרנג (בדומה לקניונים של מצנע)

    אהבתי

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s