תמ"א 38: שכונות טובלות בירוק – המשיכה והסכנה. פרק ב'

הטרגדיה של נחלת הכלל: הירוק הוא הסגולה הנדירה של הכרמל ונווה שאנן – מה שמושך יזמים להשקיע, ולהרוס את היתרון של השכונות. כמו במחלה אוטו-אימונית – האיכות הזו עלולה להביא להרס של עצמה. איך שומרים על הירוק?

→ לפרק הקודם – תמ”א 38: אסון או ברכה? תלוי איך עושים

על פי מסמך המדיניות של העירייה, חיפה מובילה בארץ במספר הבקשות שאושרו לבנייה במסגרת תמ"א 38.

זה לא מקרי.

חיפה שעל הכרמל, כולל נווה שאנן, היא נכס לאומי ממדרגה ראשונה, שכונה ייחודית שבנויה על פי מאפיינים אדריכליים בדומה לשכונות וערים רבות בארץ, אבל היא ניחנה באיכויות נופיות וסביבתיות לא רגילות: נופים עוצרי נשימה כמעט מכל נקודה ונקודה, סביבות ירוקות אופייניות לכרמל שיוצרות אוירה כפרית, שילוב של בריזה אופיינית לחיפה – כל אלה הפכו את שכונות הכרמל ונו"ש  לשכונות בעלת איכויות נדירות ביחס לשאר מדינת ישראל.

לחיפה יש שתי תכונות ייחודיות החושפות את הבעייתיות של תמ"א 38 בואריאציה מעניינת, אופיינית כנראה רק לעיר הזו: א. הכרמל ונווה שאנן טובלות בתוך טבע ירוק; ב. שכונות הכרמל יושבות על הר. אם תמ"א 38 מייצרת בעיות 'גנריות' דומות בערים רבות בארץ, הרי שבחיפה הבעיות מועצמות ומקבלות 'תפנית מיוחדת'.

כאשר תמ"א 38 נכתבה, היא לא ראתה לנגד עיניה את האיכויות האלה, שעומדות להידרס ולהיעלם במהירה. באופן מוזר, "איכות" היא ערך שלעיתים ניתן למדוד גם כמותית: אם יתווספו מאות יחידות דיור בכרמל ונו"ש, ויצופפו אותן בצורה דרסטית – האם האיכויות שלו ישמרו? במידה ואיכויות אלה יעלמו – האם הערך הכלכלי שלהן יישמר כפי שהוא היום?

כאשר אנחנו מסתכלים על המגורים בכרמל  ובנווה שאנן – האם ניתן לאמוד מבחינה שמאית מה יהיו ערכי הנכסים של השכונה כאשר היא תצמח לגובה (+2-3 קומות) ותשמיד את מרבדי הירק והעצים שבתוכה היא טובלת?

IMG_3010
כרמל: שכונה טובלת בירק. איפה יש עוד שכונה כזו בארץ?
פטריה אחת צצה על הכרמל, בין צמרות העצים. יש עוד הרבה בדרך....
פטריה אחת צצה על הכרמל, בין צמרות העצים. יש עוד הרבה בדרך….

אם נמשיך לפעול במתכונת הנוכחית, אנחנו עומדים להיות עדים לתהליך של השמדה עצמית, כמו במחלה אוטו-אימונית קטלנית: בגלל האיכויות של הכרמל ונו"ש, הם אטרקטיביים לבנייה ומושכים אליהם כוחות בניה עצומים. כוחות הבניה הופכים חזקים ודורסניים, הם רואים רק את עולמם הצר ולא את התמונה הרחבה, ומוכנים לוותר על מעט האיכויות במגרש הפרטי שלהם לשם עשיית רווח. כל פרויקט לוקח ביס "קטן" לעצמו, ואנו עלולים לאבד את האיכויות העצומות שיש למקום. זוהי "הטרגדיה של נחלת הכלל", מושג שטבע האקולוג האמריקאי הרדין. עם מה נישאר בסוף התהליך?

כשהירוק יתמעט והאבן תגבה ותתרבה, המרקם המיוחד ייעלם

הטבע של הכרמל בשכונות המגורים מורכב מעצי אורן, ברושים, אלונים וצמחים ים תיכוניים נוספים, כאשר הצמחיה הותיקה מתנשאת לגובה של 4 קומות, לצד מבני האבן המגיעים לרוב ל- 2-3 קומות. כיום צמרות העצים מכסות את מבני האבן והבטון המיושנים, ולמעשה ממזגות את המרקם הבנוי והטבעי שעל הכרמל בצורה כמעט מושלמת. כאשר הבניינים יגבהו בעוד 2-3 קומות, משלוש-ארבע קומות לשש-שבע קומות, אפילו העצים שיצליחו לשרוד את תהלכי הבניה יעלמו מאחורי גושי הבטון החדשים.

אם יש דבר אחד שחיפאים אוהבים לומר אחרי שהם חוזרים ממרכז הארץ זה "איזה כיף לחזור הביתה. לא הייתי מסוגל לחיות בתל-אביב / כפר-סבא / פתח-תקווה. אי אפשר לנשום שם". ומה אנחנו עושים היום? מוכרים את את היופי הנדיר שיש לנו (בתמורה להרבה כסף!) שיהפוך לעוד שכונה בנוסח כפר-סבא או פתח-תקווה.תקדים אחד קם לנו מול העיניים: רחוב ד'יזרעאלי.

רחוב ד'יזרעאלי הותיק והירוק: בניה טובלת בטבע ייחודי של הכרמל
רחוב ד'יזרעאלי הותיק והירוק: בניה טובלת בטבע ייחודי של הכרמל
רחוב ד'יזרעאלי – עבר ועתיד זה לצד זה
רחוב ד'יזרעאלי – עבר ועתיד זה לצד זה
שני פרויקטי תמ
שני פרויקטי תמ"א 38 צמודים ברחוב ד'יזרעאלי. לא נשאר מקום 'לירוק'. לא בחזית המגרש, ולא בצידי המגרש.

עיר היושבת על טופורגפיה הררית היא מיוחדת, ולכן דורשת פתרונות יצירתיים, בעיקר לתחבורה ולחניה

בחיפה רחובות רבים הם צרים, חד סטריים וללא מוצא – בגלל המבנה הטופוגרפי של העיר. זה מחייב מציאת פתרונות לתחבורה, לפני מתן אישור לעשרות תכניות שרואות רק את טובת עצמן.

לנו החיפאים זה נראה מאד טבעי כשאומרים לנו "בוא תרד אלי הביתה". איפה עוד שומעים משפטים כאלה ברחבי הארץ? אולי רק במקומות ספורים. איכות החיים הזו היא אחת הסיבות מדוע קשה מאד למצוא פתרונות חניה סבירים וזולים בעיר. כאשר יסודות הבניין ניצבים קומה או שתיים מתחת לכביש, קשה מאד להוריד את המכוניות לחנות בקומות אלה. באותה המידה, יקר גם לחצוב בהר כדי לייצר מקומות חניה, בסיטואציות בהן יש לטפס מדרגות כדי להגיע לקומת העמודים הנמצאת מעל מפלס הרחוב.

סידורי החניה בחיפה הם יקרים, והם בעיקר לא מסתדרים על השטח. הם מחייבים בניה של בטונדות ענקיות מעל הואדי, שעליהן ניצבות המכוניות, או לחילופין, חציבה ענקית בסלע. אבל אנחנו לא אוהבים להרוס את הטבע, בוודאי שלא בשביל מקומות חניה ועוד אספלט.

עוד בעיה שנוצרת בעיר הבנויה על הר ועל מורדות – היא תוואי הכבישים. בשכונות רבות בחיפה הכבישים הם חד סטריים, צרים, מפותלים, וזאת בגלל שהם צריכים להתלוות בצורה הרמונית לתנאי השטח, ויחד עם זאת לא לייצר רחובות יותר מידי משופעים ותלולים. רחובות תלולים אינם נוחים, לא לכלי רכב ובוודאי לא להולכי רגל. משמעות החיים על הר היא רחובות צרים, חד סטריים, מפותלים, וגם הרבה רחובות ללא מוצא.

לתוך תשתית רחובות צפופה מלכתחילה, קשה להכניס עוד ועוד יחידות דיור, עוד מדרכות, עוד חניות, ועוד נתיבי תנועה לתחבורה ציבורית.

גבעת דאונס כמשל

בשכונת גבעת דאונס, למשל, מקדמת היום העירייה כמה וכמה פרויקטי תמ"א 38. כל אחד לכשעצמו נראה יחסית סביר, מי יותר ומי פחות. אבל כשמביטים על התמונה הכוללת, ישנו מקום לדאגה.

שכונת גבעת דאונס מכילה שלושה רחובות: אחד הוא חד-סטרי צר, ושניים הם רחובות ללא מוצא, צרים מאד גם הם. כבר היום מכוניות רבות חונות על מעברי חציה ובמרכז הצומת של השכונה בגלל מצוקת חניה גדולה.

ברור לגמרי שהמציאות בשכונה תשתנה לאחר הקמת כל הפרויקטים. האם יוכלו התושבים לחנות בשכונה? האם יוכלו להיכנס אוטובוסים, או אפילו מיניבוסים? לא ברור.

אגב, הדאגה לעתיד השכונה אינה צריכה להיות נחלתם רק של התושבים הותיקים. גם היזמים ישמחו לדעת כי נעשתה חשיבה על עתיד תשתיות השכונה, כי גם הם בוודאי מעוניינים להינות מנכסים איכותיים. גם הדיירים שעוד צפויים לקנות דירות חדשות בשכונה ירצו לדעת שהם מקבלים איכות חיים גבוהה שם.

כדי להשיג את זה – מוכרחים לחשב מסלול מחדש. אנחנו, התושבים, צריכים לדרוש את חידוש המרחב הציבורי בד בבד עם חידוש המרחב הפרטי.

image011
מפגש רח' גבעת דאונס ורח' יערות: שלוש מכוניות חונות על המדרכות ועל מעברי חציה, ברגע אחד.

רשומה זו מסתמכת על התייחסות "חיים בחיפה" למסמך המדיניות של עיריית חיפה בנושא תמ"א 38.  להורדת המסמך המלא.

לפרק הבא – אם רק נרצה, השכונה יכולה להיות ה"סלון" של הבית ←

2 מחשבות על “תמ"א 38: שכונות טובלות בירוק – המשיכה והסכנה. פרק ב'”

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s