שביל הזהב של תמ"א 38: כללי משחק ברורים בין התושבים ליזמים. פרק ד'

פרויקטים של תמ"א 38 גורמים פעמים רבות לקונפליקטים קשים ועוצמתיים בין תושבים ליזמים. מי הם הרעים? מי הם הטובים? היזמים שרוצים לפתח את העיר? או התושבים הנלחמים לשמור על נכסי השכונה שלהם?

→ לפרק הקודם – תמ”א 38: אם רק נרצה, השכונה יכולה להיות ה"סלון" של הבית

אין ספק שחייבים לשמוע את התושבים, בעלי זכויות בנכס ובנכסים הקרובים, שאיכות החיים שלהם עשויה להיפגע כתוצאה מפרוייקט תמ"א 38. הרחוב והשכונה הם קודם כל שלהם, ורק אחר כך של תושבים חדשים. המאבקים הממושכים נגד פרויקטים כאלו גוזלים מהתושבים זמן רב ומשאבים אחרים.

אך בעת ובעונה אחת, חייבים לזכור שהעיר גם אינה יכולה להתפתח בלי יזמים. עיר שאין לה מנופי פיתוח תישאר מאחור, תקפא על שמריה, ותהפוך לעיר לא-רלוונטית.

בעוד שיזמים יכולים לעשות טוב לעיר, הם גם יכולים לעשות גם רע מאוד. במה זה תלוי? ברשויות, ובאופן שבו הן מכוונות את הכוחות היזמיים.

שם המשחק הוא ברור: היזמים צריכים דבר אחד עיקרי והוא בטחון כלכלי. ביזמות יש תמיד מרכיב של הימור, אבל גם לו יש גבולות וקווים אדומים. כאשר יזם מגיע לעירייה עם רעיון לפרויקט, שוקל לרכוש נכס, ומברר מה מותר לו ומה אסור לעשות, העירייה חייבת לספק לו תמונה מלאה, מדויקת ואמינה ככל הניתן, ובזמן סביר. עירייה מתוקנת לא "תמשוך" יזמים ותעמיד אותם במצב של חוסר ודאות במשך שנים.

חייבים להגדיר את חוקי המשחק של תמ"א 38 בחיפה, גם לטובת התושבים וגם לטובת היזמים

על עיריית חיפה לקבוע מדרגות פשוטות לקידום ההיתר או לסירובו, עוד בתהליך התיאום המוקדם ("פרה-רולינג").

הקריטריונים צריכים להיות ברורים וחד משמעיים, כדי שיזמים ודיירים לא יעברו את שבעת מדורי הגיהנום לחינם.

היתרון בזה הוא גם לתושבים וגם ליזמים. כולם יידעו לקראת מה הם הולכים. תיגמר "שיטת מצליח". מדיניות ברורה יוצרת ודאות כלכלית ליזמים מחד, ופוטרת את התושבים מהצורך לעמוד על המשמר ולחיות במאבק מתמיד מאידך.

מי מקדם את פרויקט תמ"א 38 – הדיירים או היזם? כמה דירות יש בבניין? במקרים שונים – על העירייה לתת התייחסות שונה

באופן גס, ישנם שלושה מצבים שחוזרים על עצמם בפרויקטי תמ"א 38:

  • בניינים בהם מתגוררים דיירים שרוצים לחזק את הבניין, להוסיף ממ"ד ומעלית, כי הם רוצים להמשיך ולגור בבניין ומבקשים לשפר את איכות חייהם בו. הם מבינים שלשם כך יצטרכו לאכלס עוד כמה שכנים, ומוכנים לעסקה כזו. – אלה פרויקטים שעל עיריית חיפה לתמוך ולקדם בכל דרך, תוך התייחסות מלאה להשפעות של בניה כזו על הסביבה. אלה פרויקטים שיטיבו עם איכות החיים בחיפה, וישאירו את תושביה בעיר לעוד שנים רבות.
  • בניינים שבהם דירות רבות מושכרות, ורק דיירים מעטים שמעוניינים להמשיך להתגורר בבניין. בפרויקטים כאלה לרוב יש תוספת גדולה של יחידות דיור, כי מדובר על הרבה עסקאות נדל"ן ומעט מאד דיירים שבאמת אכפת להם מהפרויקט. אלה פרויקטים שעל עיריית חיפה לבחון לעומק, ואולי להציב גבולות ולהוריד ציפיות. אלה פרויקטים שיכולים להביא אוכלוסיות חדשות לבניינים ישנים, אבל גם יכולים להפוך להיות בניינים צפופים שבהם תחלופת דיירים גבוהה ולא רצויה.
  • בניינים קטנים של 1-3 דירות, בתים נטושים, בתים פרטיים ('וילות עירוניות') – לרוב נמכרו ליזמים או שהדיירים שלהם מעוניינים להפוך ליזמים בעצמם. כאשר דיירים ממשיכים לגור בבניינים אלה, הם יוסיפו אולי ממ"ד ועוד חצי קומה, אבל לא יוותרו על איכות חייהם. כאשר בניינים קטנים כאלה הופכים למבני ענק של 12-18 יחידות דיור, ב- 5-7 קומות – הרי שמדובר בעסקת נדל"ן ענקית. אלה פרויקטים שנולדו מתוך חישובי רווח נדל"נים, בלי שום אהבה למקום, ובלי שום כוונה לחיות במקום (גם אם היזמים משאירים לעצמם נכס ומבטיחים שיגורו בו). אלה פרויקטים שישנו את הצביון של הרחובות והשכונות באופן חסר תקדים, והרווח מהשינוי הדרסטי הזה יגיע לכיסיו של אדם אחד.אלה פרויקטים שעל עיריית חיפה לסרב להם באופן גורף, ולהתערב בתחשיבי הרווח של היזם בלי להתבייש.במקומות כאלה יש לקדם פרויקטי מגורים צנועים במיוחד, או לבדוק עם היזמים את האפשרות להסב אותם לשימושים ציבוריים (כגון חניונים ציבוריים) אם מתאים. אלה מגרשים שיכולים לשמש לצרכים אחרים, דווקא בגלל שאין בהם דיירים רבים, תוך עידוד היזמים להינות מתשואה בדרכים אחרות.

ניתן לבדוק באמצעות שאלון פשוט על איזה סוג של פרויקט מדובר: האם הדיירים מתכוונים להישאר להתגורר בבניין או שרואים בו עסקת רווח בלבד? עד כמה החשש מאסונות הוא קריטי לדיירים, ועד כמה הם רואים בו הזדמנות לשיפור נדל"ן? בדיקת הבעלויות על הדירות, גילאי הדיירים, הימצאות ילדים במשפחה, משך זמן המגורים שם – כל אלה יכולים בקלות לתת תמונה מהימנה על סוג הפרויקט ומניעיו.

חייבים לוודא שהרווחים מתמ"א 38 יתחלקו בצורה שוויונית, ולא יגיעו רק לכיסים של המשקיעים הראשונים

על העירייה להכין בדיקה שמאית שתבחן את העלאת ערך הנכסים בעיר, לאורך ציר הזמן. ברור לחלוטין שהפרויקטים הראשונים שנבנים על פי תמ"א 38 – יציעו לדיירים בדירות החדשות תנאים ואיכות חיים נדירה – דירות מוגבהות מעל פני הבניינים השכנים. אלה ירוויחו אור, אויר ונוף – כפי שאין לאף דייר בשכונה, ועל כן מחיר הנכסים שלהם יהיה הגבוה ביותר.

עוד ברור שעם השנים, ככל שיבנו יותר ויותר פרויקטי תמ"א 38, איכות החיים שאותה הספיקו להרוויח היזמים הזריזים כבר לא תהייה נחלתם של התושבים שהתמהמהו בקידום הפרויקט שלהם, מסיבות כאלה ואחרות.

במילים אחרות, ערך הנכסים שיקומו בשלב הראשון יהיה גבוה מערך הנכסים שיקומו בשלבים מתקדמים יותר, כי השכונה שלהם כבר תהייה פקוקה יותר, צפופה יותר, וירוקה פחות.

על עיריית חיפה לוודא שהעוגה מתחלקת בצורה שווה בין כל בעלי הנכסים היום, ולא חלילה יוצרת מצב שבו כל הקודם מרוויח, במחיר שבו פרויקטים עתידיים עלולים למצוא את עצמם 'חנוקים' בין מבנים גבוהים, בלי אפשרות לבנות מספיק מקומות חניה ברחובות שבהם בעית החניה הפכה בלתי נסבלת – וכך יאבדו את ערכם הכלכלי מראש.

עיריית חיפה חייבת ליצור את התנאים לשיתוף פעולה בין התושבים ליזמים

בהתחדשות עירונית אמיתית אין "רעים" ואין "טובים". יש שיתוף פעולה פורה בין כל השחקנים, וחוקי משחק ברורים: מה מותר, מה אסור, מי נותן, מי לוקח, ומה העיר מרוויחה. כל עוד חוקי המשחק אינם ברורים, כל הצדדים מתחילים להיאבק על כל פרוייקט ופרוייקט. כשחוקי המשחק ברורים – כולם מרוויחים מזה, גם היזמים, גם התושבים שעתידים לגור בפרוייקט, וגם התושבים שיגורו לידו.

רשומה זו מסתמכת על התייחסות "חיים בחיפה" למסמך המדיניות של עיריית חיפה בנושא תמ"א 38.  להורדת המסמך המלא.

לפרק הבא – רשימת 13 הנקודות: כך צריך לעשות את תמ"א 38 בחיפה ←

2 תגובות על ״שביל הזהב של תמ"א 38: כללי משחק ברורים בין התושבים ליזמים. פרק ד'״

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s