מבנים נטושים בחיפה – תמונת מצב והצעה לפעולה

כל מי שגר או רק עובר בחיפה יכול להבחין בקלות בבניינים נטושים רבים, עזובים, עם חלונות אטומים. רוב המבנים הנטושים מתרכזים בהדר, העיר התחתית וואדי סאליב, אבל ישנם מבנים רבים גם במרכז הכרמל ובשכונות הרכס. הם מייצרים נקודות תורפה במרקם העירוני ועומדים ריקים פטורים מתשלום ארנונה. כשיש בניין נטוש בתוך אזור מגורים הוא הופך לאתר פסולת ונכנסים אליו גורמים שליליים ופשע. הוא מייצר "חור" במרקם של השכונה.

עובדה זו מטרידה במיוחד לאור היקף הבניה החדשה המתרחשת בשולי העיר בשטחים פנויים וירוקים. נכון, יש צורך בדירות חדשות בעיר ופתרונות דיור שונים, אבל אי אפשר רק להתרחב ולרוקן את מרכז העיר.

השכונות החדשות שנבנות בחיפה מספקות סוג אחיד של דיור לפלח אוכלוסיה מאוד צר. ישנן אוכלוסיות שהבנייה החדשה עונה על צרכיהן אך צריך לשאוף שבתוך המרקם העירוני יחיו משפחות, צעירים, זקנים עשירים ועניים יחד. כשבונים דירות חדשות בדרך כלל מי שמגיע לחיות בהן הם אנשים ממעמד סוציו-אקונומי זהה. בעוד עשרים שנה השכונות החדשות יתרוקנו, יוזנחו ואז יחפשו עוד שטח כדי לבנות בו שכונה חדשה.

אם נשמיש את המבנים הנטושים יהיו עוד פתרונות דיור במגוון גדלים ובאיכויות שונות שמושכות קהלים מגוונים, במרכז העיר, במקום בו ניתן לקיים אורח חיים בר-קיימא המפחית את התלות ברכב הפרטי.

בעולם מתמודדים עם בעיית המבנים הנטושים במרכזי הערים כבר שנים רבות. מסמך שהוכן בשנת 2006 במסגרת שיתוף פעולה בין בנק המשכנתאות האמריקאי Fannie Mae וקבינט הדיור המורכב מראשי ערים בארה"ב מפרט את יחסי הגומלין בין האחריות של בעלי הנכסים הפרטיים לבין האחריות של הרשות המקומית והעומד בראשה כנציגי האינטרס הציבורי.

המבנים הנטושים בישראל ובחיפה בפרט נמצאים תחת בעלויות מסוגים שונים. חלקם מוגדרים "נכסי נפקדים", חלקם בבעלות העירייה ורובם נמצאים בידיים פרטיות. ישנן דרכים אופרטיביות רבות להתמודד עם הנכסים הפרטיים, בין אם זה "מקל" או "גזר" אך השלב הראשון והחשוב ביותר הוא מינוי גורם במערכת המוניציפאלית שיהיה אחראי על הנושא ויהווה גשר בין בעלי הנכסים שמתמודדים עם בעיות כמו סכסוכי יורשים, תנאי שוק ירודים ולא כלכליים או בירוקרטיה ותנאי מס מקומיים רבים, אל מול הרשות המקומית והכלים שיש ברשותה כדי לקדם את החזרת המבנים הנטושים לפעילות.

המסמך שצוין לעיל מציין כי טרם תחילת העבודה, חשוב ביותר להכין בסיס מידע רחב ככל הניתן בשיתוף עם הקהילה המקומית על מנת שכל צד יוכל להזין את הצד השני ולקבל תמונת מצב אודות המבנים הדורשים טיפול, הבעלות עליהם, הבעיות שמהן סובלים הבעלים, היתרונות והחסרונות וכמובן הפוטנציאל הגלום בהם.

ויטלי דובוב-דותן, ראש צוות המחקר בחיים בחיפה, ביצע מחקר ראשוני בנושא המבנים הנטושים בחיפה ומצא כי ישנם מעל ל-100 בניינים נטושים ברחבי העיר, חלקם מונומנטים מקומיים, חלקם צריכים להיות מיועדים לשימור וחלקם עומדים על מגרשים ריקים גדולים.

רוב המבנים שנאספו בתחקיר נמצאים בשכונת הדר וביתר השכונות הותיקות של העיר. הערכה השטחים במבנים אלו, אשר התבססה בחלקה על נתונים בפועל ובחלקה על בסיס חישוב מושכל, מעלה כי יש מעל ל-80,000 מ"ר של "שטח רצפה" בנוי הדורש שיפוץ בלבד וניתן לאכלוס מיידי – המשמעות היא כ-1,500 יחידות דיור שניתן לספק בתוך המרקם העירוני, עם כל התשתיות הדרושות כבר קיימות, בטווח הקצר ביותר.

במידה ולא מתחשבים בבניינים הקיימים אלא מנצלים את הפוטנציאל הגלום בשטח הגדול עליו הם יושבים (כ-162 דונם) ניתן היה לבנות אלפי יחידות דיור חדשות בתוך המרקם העירוני הקיים, להחיות את מרכז העיר ולעודד את הפעילות העסקית הגוססת בו.

ההתרחבות לשכונות החדשות באה על חשבון שטחים ירוקים אבל גם על חשבון משלם המיסים.

במחקר שנעשה בעמותת "מרחב" בשיתוף מכון מילקן חישבו את ההשקעה הדרושה בתשתיות כמו כבישים, חשמל, מים מוסדות ציבור ועוד שדרושים כשבונים שכונה חדשה על שטח ריק ובתולי, לעומת ההשקעה בתשתיות הקיימות באזור של התחדשות עירונית. מצאו שבשכונה חדשה העלויות יקרות ב-300 אחוז, כלומר פי ארבעה מאשר ההשקעה בתשתיות בפרויקטים כמו פינוי בינוי, תמ"א 38 ופתרונות נוספים שישנם להוספת יחידות דיור בתוך המרקם הקיים.

ההבדלים בעלויות מתבטאים גם במחירי הדירות עצמן משום שעלויות הפיתוח בדירות חדשות מגולמות גם במחיר הסופי. לעירייה יש כלי כל כך חזק לעודד השמשה של בנינים נטושים ולייצר דיור בר השגה. צריך לתת קדימות לקיים על פני בניית חדש ולעודד השמשה של המבנים הנטושים.

מלבד החסרונות הברורים הנובעים מבניין נטוש וריק אשר פוגעים בבעל הנכס, בעסקים הסובבים ובתושבי האזור, העובדה שהמבנים הללו פטורים מתשלום ארנונה עפ"י חוק מהווה פגיעה כלכלית גם בעירייה.

החישוב שביצענו מעלה כי ההפסד השנתי של עיריית חיפה בעקבות הפטור מארנונה למבנים הנטושים מגיע לכ-5 מיליון ₪.

לסיכום, תנועת חיים בחיפה מציעה לנקוט בצעדים הבאים על מנת להביא לפתרון סוגיית המבנים הנטושים בחיפה:

  • הקמת בסיס מידע שיאגד את כל הנתונים הרלוונטיים בנושא.
    כל הרשויות המקומיות בארץ חייבות למדוד מחדש את כל השטחים שלהן בתקופה הקרובה. זו הזדמנות מצוינת לאתר את כל המבנים הנטושים ולאסוף מידע עליהם בצורה מקיפה.
  • הקמת גוף אחראי בעירייה שיטפל בנושא, באחריותו יהיה לאתר את בעלי הנכסים, להיפגש עימם, להבין את הבעיות שלהם, להציע למקבלי ההחלטות בעירייה צעדים לפתרון הבעיה.
  • הקצאת תקציב מתאים לנושא.

צילום: David King, רישיון CC BY 2.0

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s