כן לתמ"א 38, אבל בראייה רחבה ובהתנהלות חכמה

איך להפוך את תמ"א 38 מקללה לברכה,
ומדוע אסור לזרוק את התינוק עם המים?

מסמך המדיניות החדש מסכסך ומפספס הזדמנות לחדש, לשדרג ולהצעיר את העיר בחוכמה.

התומכים במסמך המדיניות החדש מבקשים להשאיר את חיפה בקיבעון שהיא נמצאת בו כבר עשורים רבים. כותבי מסמך המדיניות הנוכחי מבקשים להימנע מקבלת החלטה, מלקיחת אחריות ומחשיבה קדימה. המעבר מהקיצוניות הקודמת שהציגה בנייה ללא חשיבה על המכלול העירוני, לקיצוניות הנוכחית שעלולה להקפיא את העיר ללא חשיבה על המכלול העירוני, מראה עד כמה העירייה לא רואה את ההזדמנות שנפלה בחיקה להתאים את תמ"א 38 לצורכי העיר ולהוביל אותה לתהליכי התחדשות חיוביים מתוך ראיית התושב, צרכיו ואורחות חייו לעוד עשור או שניים.

כיום הופכת תמ"א 38 לליבוי סכסוכים מיותרים בין קבוצות בעלות אינטרסים. הקונפליקט של התכנית אינו רק בין היזמים שמתפרנסים מהתמ"א לבין התושבים שחיים בעיר ומושפעים ממנה, אלא גם בין התושבים שרוצים מיגון וממ"ד בביתם לבין התושבים שמעדיפים לשמור על העץ בחצר הגינה. במאבקים האלה, נכון להיום, אף גורם לא רואה את המכלול ואת טובת הציבור. מי שאמורה לראות את התמונה הגדולה לטווח הרחוק היא עיריית חיפה. אלא שבפועל, מסמך המדיניות האחרון מראה שהעירייה מובלת על ידי משפטנים ולא ע"י אנשי תכנון וחזון. במקום למצוא את הדרך הטובה ביותר לעודד התחדשות תוך מזעור הנזקים הנלווים, העירייה רק מוסיפה מתח ותסכול לכל הצדדים. פגיעה ביזמים היא לא דאגה לתושבים. עירייה חכמה יודעת לנתב את הכוחות היוזמים לטובת התושבים, ולא לסכסך ביניהם.

לאחר תקופה קשה שבה כמעט לא היו מגבלות על הבנייה באמצעות תמ"א 38, אז התהוו עשרות ואף מאות מאבקים ציבוריים (צודקים ומעייפים) ברחבי העיר, אנו נכנסים ככל הנראה לתקופה חדשה שבה יוכנסו מגבלות נוקשות שככל הנראה יעצרו את מרבית התכנית. מי שתומך בעצירת התהליך אינו מבין כי מדובר בבחירה מודעת בניוון העיר לעוד שנים רבות, וכי הקפאת השכונות הסדוקות והמתפוררות לא תביא לשינוי הכלכלי והחברתי שהעיר משוועת לו. שני המצבים הקיצוניים האלה אינם רצויים, ובעיקר – אינם כורח המציאות. במקום לראות בתמ"א 38 הזדמנות להציג חשיבה לטווח ארוך ולהציע תכנון שישדרג את השכונות ואת הרחובות, עיריית חיפה גוררת את התכנית החיפאית למאבקים משפטיים בין קבוצות אינטרסנטיות. הקבוצות רק יתבצרו יותר ויותר בעמדותיהן, מבלי שאף גורם מבין בבירור מה היא הדרך הטובה ביותר למימוש התמ"א בחיפה, באופן שייטיב עם העיר ועם תושביה. מדובר בפספוס של הזדמנות נדירה.

למה תמ"א 38 היא תכנית רעה במהותה?

בכל עיר בעולם יש שני מרחבים בלעדיהם אי אפשר לחיות: המרחב הפרטי (הבתים והדירות שלנו) והמרחב הציבורי (רחובות, כבישים, בנייני ציבור וכו'). תמ"א 38 היא תכנית בעייתית כי היא דואגת אך ורק למרחב הפרטי, ומתעלמת מהמרחב הציבורי של העיר. היא נולדה מסיבות נכונות (חיזוק בניינים ומיגונם) אך הפכה במרוצת השנים לתכנית נדל"נית שלא רואה את השכן, לא רואה את הגינה הציבורית, לא רואה דבר זולת עצמה. בראייתה הצרה הזו היא גורמת נזק גדול מאד לסיכוייהן של הערים להתחדש, כי אחרי שהבניינים הפרטיים יתחדשו, לא יישארו תמריצים לחדש את השאר. לא ייתכן שהבתים שלנו יתקדמו למאה ה-21, בעוד הרחובות והתשתיות יישארו בפיגור בתחילת המאה ה-20.

איך יכולה תמ"א 38 להפוך להיות תכנית טובה במהותה?

כיוון שהממשלה לא רואה את חשיבות השדרוג של הערים והשכונות, התשתיות והרחובות, את האחריות לנושא זה יש להטיל על הרשות המקומית. כיוון שהתכנית משאירה טווח פעולה ושיקול דעת לרשות המקומית, כאן בדיוק עליה לפעול. למעשה, מי שאמור לראות את הבעיות המקומיות ולהציג את הפתרונות הנכונים והמתאימים לכל מקום ומקום, לכל שכונה ושכונה – זו הרשות המקומית. במסמך המדיניות ניכר שעיריית חיפה אינה מבינה את תפקידה ואת יכולתה לנצל את תהליכי תמ"א 38 כדי לקדם את התחדשות השכונות.

זאת ועוד, בהקשר החיפאי מדובר בפספוס כפול, כי תמ"א 38 היא תכנית כללית הרואה את דין חיפה כדין כל עיר אחרת בארץ, אף שחיפה התברכה בתכונות ייחודיות, רגישות ופגיעות במיוחד. רצה הגורל והתמזל מזלנו, חיפה היא עיר עם תכונות פיזיות נדירות שדורשות טיפול ברגישות גבוהה: מבנה השכונות על הטופוגרפיה ההררית, הירוק שעוטף את שכונותיה, הוואדיות המשתרעות מתחתן, הנוף הנפלא שנשקף כמעט מכל בניין ובניין.

להלן פתרונות לכמה בעיות חיפאיות מיוחדות. ראו איך תמ"א 38 "חכמה" יכולה להוביל את העיר למאה ה-21:

  1. הטבע והצמחייה הירוקה – השכונות המבוקשות ביותר כיום להקמת פרויקטי תמ"א 38 הן דווקא השכונות הירוקות, שבהן צמחו עצים ותיקים בתוך המגרשים הפרטיים במשך עשרות שנים, ולא בכדי. מנגד, פרויקטי התמ"א מסכנים את הצמחייה החשובה הזו, והורסים את אחת התכונות החיפאיות הנפלאות שבגללן אוהבים החיפאים לחיות בעיר, ובגללה גם היזמים מעוניינים לבנות בה מלכתחילה. זו מחלה אוטואימונית ממש. עיריית חיפה יכולה לקחת אחריות על הטבע בעיר, ולשתול לאורך הרחובות שדרות של עצים מצלים. זה צריך להיעשות בלי קשר ובנוסף למאמץ החשוב לשמור על העצים בתוך המגרשים ככל שניתן. אם מול כל פרויקט תמ"א 38 יישתלו ברחוב 2–3 עצים מצלים משמעותיים (במקום העציץ ברוחב מטר שמחייבת היום העירייה את היזמים, שבו לא יכול לצמוח כמעט דבר) – הרי שנקבל עיר שנראית כולה כמו שדרות הצבי, שדרות הברושים, שדרות הנדיב ורחוב הגליל הנפלאים.
  2. קידום פתרונות חניה יצירתיים – ברחובות היושבים על מורדות יש שטחי קרקע לא מנוצלים מתחת לכבישים, שממילא צריכים לעבור חידוש תשתיות. למה לא לנצל שטחים נפלאים אלה לפתרונות חניה גדולים, ולהשית חלק מההוצאות על היזמים, הוצאות שבלאו הכי נופלות עליהם. העברת שטחי החניה אל מתחת למפלסי הכבישים העירוניים כפתרון מערכתי לרחובות שלמים או למתחמים גדולים, במקומות שבהם ישנה טופוגרפיה מתאימה, צריכה להיעשות בניהול גופים מקצועיים ויעילים שיודעים לשלב כוחות עם היזמים המקומיים. כך הקבלנים והיזמים ישוחררו ממציאת פתרונות חניה בתוך המגרשים הקטנים והצפופים, נפחי הבנייה וגובהי הבניינים ירדו, יישאר שטח גדול יותר לעצים ולצמחייה, הרחובות יישארו לרשות הולכי הרגל והתחבורה הציבורית, וכל זה לא יגרור את העלאת מחיר הדירות. אגב, כשאין בידי היזמים לבנות די חניות, הם נדרשים לשלם "כופר חניה". במקרה שההשקעות הכספיות לפתרון החניה יאגם וירוכז יחד ממספר פרויקטים, ניתן יהיה לייעד אותו לפתרונות חניה יצירתיים עבור מתחמים גדולים.
  3. תחבורה ציבורית, שבילי הולכי רגל ושבילי אופניים – תמ"א 38 היא הזדמנות נפלאה לתכנן מערכת יעילה יותר של תנועה, תחבורה ונגישות עבור הרחובות שעוברים התחדשות. בראש ובראשונה התחבורה הציבורית – הוספת תחנות אוטובוס, הגברת תדירות הקווים, הרחבת המדרכות. למעשה, בלי הגדלת צפיפות האוכלוסייה, לא תהייה הצדקה לשדרוג התשתיות הציבוריות, ובמיוחד התחבורה הציבורית. צריך לתכנן אותה כאילו כל תושבי העיר מאסו ברכבם הפרטי. נשמע כמו חלום רחוק? כאשר תחבורה ציבורית תהייה מעולה, אנשים יעדיפו אותה כי היא תחסוך להם זמן ובעיקר כסף. שבילי הולכי הרגל צריכים לדאוג לחיבורים עם מבני חינוך, בתי ספר וגני ילדים, מרכזים ציבוריים קהילתיים ומסחריים. הניידות של הילדים והמבוגרים צריכה להיות בטוחה ובטיחותית, עם מעברים רחבים דיים כדי להכיל גם נטיעות עצים והצללות לאורך הדרך. מערכת שבילי אופניים צריכה לקום במקומות שהשיפועים מאפשרים זאת, בכל השכונות המישוריות בעיר, שיתחברו גם לעורקי התחבורה הראשיים בעיר.
  4. שכונות "בנות קיימא" המציעות איכות חיים משופרת – בכל העולם בונים היום שכונות וערים על פי עקרונות תכנון מתקדמים. מהם עקרונות אלה? בפשטות – אורח חיים נוח, זול ונגיש. שכונות שבהן אפשר להגיע ממקום למקום ברגל וליהנות משירותים יום-יומיים מבלי להיכנס לרכב ולהשתעבד לחיפוש חניה. שכונות בהן יש שבילי אופניים, מדרכות נוחות עם הצללה ש"עושות חשק" לטייל ולנוע ברגל, תחבורה ציבורית יעילה שמגיעה לכל פינה, תאורה טובה, מסחר קרוב ושירותים שכונתיים נוחים. זוכרים את ההליכות עם החברים לבית ספר? מפליא, אבל היום, בגלל תכנון השכונות, תלמידים ותלמידות רבים כבר לא מכירים את החוויה. תמ"א 38 היא הזדמנות פז לערוך תכניות לכל שכונה ושכונה ולכוון לתכנון בר-קיימא, כפי שנהוג בכל העולם.
  5. עיצוב מחודש של רחובות מרכזיים וראשיים, כדי שחיפה תחזור להיות "עיר-עיר" – תמ"א 38 היא כחומר ביד היוצר, גם בראייה של רחובות ולא רק של בניינים בודדים. באזורים מרכזיים תוספת הנפחים יכולה לאפשר שימושי קרקע מגוונים ולא רק תוספת דירות מגורים. ברחובות ועורקים ראשיים, יש לבחון הקצאת מספר קומות עבור תעסוקה לאנשי המקצועות החופשיים. ברחובות מסחריים וראשיים יש לאפשר מגורים רק בקומות גבוהות, ולהימנע משימושים עירוניים מרעישים או מטרידים בצמוד למגורים. כך עושים בכל העולם. כך מרחיקים מפגעי רעש וריח של בתי קפה ומסעדות מדירות מגורים. מדוע לא אצלנו?
  6. גמישות בתוספת הקומות לפי אזורים בעיר ע"י מנגנון ניוד זכויות בנייה – תוספת הקומות צריכה להיות גמישה, בהתאם לאופי האזורים בעיר, אבל זכויות הבנייה לא יכולות להיות גמישות כלל. איך עושים זאת? ע"י ניוד זכויות בנייה. אם ברחוב המיועד לשימור אפשר להוסיף לכל היותר קומה אחת, וברחוב מרכזי אחר שבו ישנם מבנים סתמיים אפשר להוסיף אולי ארבע, מדוע לא להיות גמישים? לדוגמה, בנייה גבוהה מתאימה לרחובות ולעורקים ראשיים, מסחריים. במקומות כאלה אפשר להוסיף לא רק דירות מגורים, אלא גם עסקים קטנים ומשרדים, קליניקות וחנויות. לעומתם, ברחובות שכונתיים שקטים שבהם רוצים לשמור על ציפוף נמוך ועל איכות חיים "כפרית" יותר, יש להגביל את הגובה. רחובות לשימור צריכים לקבל תוספות מינימליות, וגם הן צריכות "להיחבא" בחצרות האחוריות. לשם כך ניתן להקים מנגנון ניוד זכויות בתוך השכונות ובין השכונות ולדאוג שלרחובות השונים יהיה אופי שונה, בהתאם למיקומם, ושכל בניין יתאים את גודלו ונפחו למיקומו בעיר. טכנית, מנגנונים דומים כבר פועלים בעולם. בארץ הניסיון בנושא דל. מדובר על מערכת לא פשוטה שאם תקום תוכל לשדרג את העיר על פי הצורך, ולא באופן סתמי. יתרה מכך, מערכת כזו תוכל להוביל את נושא ההתחדשות העירונית ולהוות מודל לכל הארץ. מדוע שחיפה לא תוביל?
    ניוד זכויות יכול להבטיח את חידוש כל השכונות בחיפה, מכל המעמדות הסוציו-אקונומיים – בנק זכויות הבנייה וכלי ניוד זכויות יכולים לעודד פרויקטי התחדשות גם בשכונות ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר. דו"ח שמאי יאפשר להבין את פוטנציאל הרווח הטמון בפרויקטים שבכל שכונה ושכונה, ולהוציא במסגרת תכנית מסודרת את הצפי לרווח היזמי בכל מקום, כך שתתאפשר היתכנות כלכלית.

לשיטתנו, תמ"א 38 היא הזדמנות.
אין ספק שבמתכונתה הנוכחית אין מדובר בתכנית המטיבה עם העיר. אבל גם אין ספק שלעצור ולחנוק אותה אינו הפתרון. במקום לראות בציפוף הזדמנות לשדרוג העיר, מסמך המדיניות החדש לוקח צעד אחורה ומונע אותו מראש. בפועל אנו עלולים להישאר עם השכונות המתפוררות שלנו עוד עשורים רבים.
אנו סבורים שעם מדיניות עירונית נכונה ולקיחת אחריות על עתיד העיר – ניתן להגביל, לחזק ולשנות את תמ"א 38 ולהפוך אותה לתכנית חיובית ואף קריטית לקידומה של חיפה אל המאה ה-21.

 

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s