שאילתה בנושא: עתידם של שטחי הציבור בכרמליה

חיפה, 21.5.17

לכבוד: מזכיר העיר, גב' ברכה סלע,

עבור ראש עיריית חיפה מר יהב.

שאילתה בנושא: עתידם של שטחי הציבור בכרמליה

לאחרונה עוקבים תושבי שכונת כרמליה אחר היקפי הבניה המאסיביים של פרוייקטי תמ"א 38 בשכונתם בד בבד עם מהלכים שעלולים לצמצם את השטחים הציבוריים בה. הם מביעים חשש מאובדן שטח איכותי המהווה רזרבה אחרונה לשימוש של צרכי ציבור – האתר ברחוב ויצ"ו. במידה ומסיבות כאלה ואחרות שטח זה לא ישרת בעתיד את ציבור תושבי השכונה, הרי שמדובר בפגיעה בלתי הפיכה לאיכות ורמת החיים בשכונה.

אין כלל ספק שהשכונה עתידה להגדיל את כמות תושביה באופן משמעותי ועל כן צריכה להיערך ולספק שירותים ציבוריים מסוגים שונים לאוכלוסייה גדולה יותר, ולהקצות לכך שטחי ציבור ייעודיים. ישנו חיסרון משמעותי בעתודות קרקע לצרכי ציבור בשכונה כבר היום, חסרון שיתעצם אף יותר אם תאבד השכונה ממעט השטח הציבורי שנותר לה.

בסוף השאילתה, כחומר רקע, מובאים הסברים לנושא: בתאריך 22.1.2017 פרסמה הועדה המקומית לתכנון ובניה את הפקדת תכנית מס' 304-0436501 הנקראת "חפ/מק/2414 איחוד וחלוקה שיטחי ציבור בכרמליה" שהוגדרה כאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. התכנית נוגעת לשני אתרים ציבוריים בשכונת כרמליה שבהם התנהלו ועדיין מתנהלים תהליכים משפטיים נפרדים: אתר ברחוב לאה ואבשלום, שייעודו אב"צ ושצ"פ, ואתר ברחוב ויצ"ו שייעודו אב"צ. פירוט על ההיסטוריה של שני אתרים אלה, כאמור, בהמשך השאילתה.

שאלותיי :

  1. כמה תושבים מתגוררים בכרמליה היום, וכמה צפויים להיות בעתיד הרחוק, בהנחת 'מקרה קיצון' ש-100% מכלל פרויקטי התמ"א 38 יתממשו?
  2. האם הכינה עיריית חיפה פרוגרמה עדכנית לשטחי הציבור עבור שכונת כרמליה לאור תוספת האוכלוסיה הצפויה, כמתבקש ממסמך המדיניות שהוציאה עיריית חיפה זה מכבר?
    אבקש לקבל לידי את הפרוגרמה לצרכי ציבור של השכונה כולה, שמשווים את המצב בהווה אל מול התסריט הקיצוני ביותר הצפוי מבנייה של תמ"א 38 מאסיבית.בציטוט מהפרוגרמה לצרכי ציבור בכרמליה משנת 2012 שמצויי בידי כעת מצוין מחסור של כ9.9 דונם בשטחי ציבור בכרמליה לפי אחוזי בניה של 60% ומחסור של 21.4 דונם לפי תגבור בניה (תמ"א) של 85%, זאת תוך לקיחתו בחשבון של אתר ויצ"ו .

    כיצד מתכוונת עיריית חיפה להתמודד אם המחסור הקיים בשטחי ציבור בכרמליה? ואיך היא מתכוונת להתמודד אם המחסור שצפוי לגדול בעתיד עקב אישור רב של תכניות תמ"א 38 ?

  3. בנוגע לתכנית איחוד וחלוקה הנוגעת לשני האתרים המיועדים לשטחי ציבור – ויצ"ו וגן אבשלום,
    אבקש תשובות לשאלות הבאות:

3.1.  הוקצבו לעירייה ע"י בית המשפט 6 שנים כדי לממש את סיבת ההפקעה של אתר ויצ"ו, ולא, תבוטל ההפקעה ויאבד שטח ציבורי יקר המציאות בשכונת כרמליה.

שאלה: מדוע התעכבה העירייה ולא בנתה באתר ויצ"ו בזמן הארוך שהוקצב לה?

3.2.  בישיבת מועצה ב-6.12.2011 ביקש ראש העיר יונה יהב לשתף את התושבים בתכניות העירייה להקמת מעון באתר ויצ"ו.

שאלה: גם אם התבטלה לבסוף בנית מעון נעמת מסיבות שונות, בשנת 2011 עדיין נותרו לפי פסק הדין כ-4 שנים ליישם בניה ציבורית באתר. מדוע לא קודמה מאז באותו השטח תכנית אחרת למבנהאז בנושא ציבור תוך שיתוף תושבי שכונת כרמליה ולמענם?

3.3 בוועדה המקומית טענה העירייה כי השטח בויצ"ו אינו נוח לפיתוח ולשימוש מכיוון שהוא ממוקם בשולי השכונה. עו"ד ימית קליין התייחסה לנושא במליאת הועדה "במהלך השנים ניסינו לעשות שימושים שונים, הן על ידי עמותת ויצ"ו שניסינו להקצות לה נכס ולבנות שם מעונות יום, הן על ידי מערכת החינוך של העירייה, הניסיונות האלה לא צלחו בגלל הבעיה במקרקעין והטופוגרפיה, אז נמצא שהדלתא, ההשלמה של כל מבנה שידרש שם להיבנות וכל שימוש שיעשה שם לא מצדיק, זה לא הגיע לכדי מימוש".

שטחים שנמצאים בפאתי השכונה יכולים להתאים לשימושים ציבוריים חשובים שאינם חייבים להיות מרכזיים מבחינה גאוגרפית. למשל, שצ"פ עם גינה ציבורית קטנה שתשרת במרחק הליכה את תושבי השכונה המתגוררים בשוליה, או מבנה ציבור באב"צ עבור אוכלוסיית הגיל השלישי שנוכחותה בשכונה זו משמעותית, ואפילו שימושים קהילתיים כגון מועדון או מתנ"ס וכו'. שירותי קהילה יכולים להתאים לרחוב צר ושקט יחסית, למנוע עומסי תנועה, ובנוסף, להתמודד עם פערי גובה וטופוגרפיה תוך יצירת מרחב ציבורי מעניין מבחינה אדריכלית, וזאת במקום חשיבה שמרנית רק על מעונות נעמ"ת, גני ילדים ומוסדות חינוך, שאולי קצת יותר קשה לתכנן בסיטואציות טופוגרפיות קשות. יחד עם זאת ראוי לציין שהטופוגרפיה במקום אינה בלתי אפשרית כפי שמציגה אותה עיריית חיפה, והיא בהחלט ניתנת לפתרונות אדריכליים. אתגרים מסוג אלה הם שיוצרים אדריכלות מרגשת יותר.

בישיבת מועצת העיר (6.12.2011 ) רה"ע יהב שאל את אחד המתנגדים שקיבלו רשות לדבר "מה אתה בדיוק רוצה שנבנה שם?" (מתוך פרוטוקול ישיבת מועצת העיר), אבל לא ניתנה תשובה מספקת. חשיבה יצירתית והצגת חלופות לתושבים היא תפקידה של העירייה.

שאלה: האם בחנה עיריית חיפה חלופות אחרות לשימוש באתר ויצ"ו, ומה היו מסקנות הבדיקה?

3.4. עיריית חיפה הציגה וטענה בבית המשפט ובפני תושבי השכונה כי ישנו מחסור וצורך משמעותי בשטחי ציבור בשכונת כרמליה ובפרט באתר ויצ"ו. למרות זאת, תונה באמצעות תכנית איחוד וחלוקה הנ"ל (304-0436501), מתיימרת העירייה לנכס לעצמה את חלקות גן-אבשלום ולהעביר תמורתן את יתר החלקות שבבעלותה באתר ויצ"ו לחברות פרטיות אשר להן אין בהכרח אינטרס לנצל את השטח לטובת הציבור, ואולי אפילו באופן טיבעי יש להן אינטרס נדל"ני מנוגד.

שאלה: מדוע לא תפקיע העירייה את חלקות גן-אבשלום תוך שימור אתר ויצ"ו בידיה ופיתוחו לטובת התושבים?

3.5.  לפי פסק הדין (עת"מ 4185-07) חלקות קרן-היסוד יוחזרו לבעליהן המקוריים תמורת החזר הפיצוי שקיבלו עבורו בתוספת הפרשי הצמדה. תשלום הפיצוי המקורי עבור חלקה 23 היה 952,049 ל"י. שווי שתי החלקות היום לפי טבלאות איזון והקצאה לתכנית הנ"ל הינו 7,391,533 ש"ח.
שאלה: מהו הסכום שאותו קיבלה העירייה חזרה מקרן-היסוד תמורת חלקות 23 ו 29?

3.6.  אתר ויצ"ו אינו בנוי, והוראות התכנית לא כוללות תכנית בניה מפורטת. בנוסף, האתר (הריק) שייעודו אב"צ מועבר לבעלותן של חברות פרטיות אשר סביר להניח כי אין להן צורך באחוזי בניה נוספים על מנת להקים בשטח מבני ציבור.

שאלה: מה היא ההצדקה התכנונית להעלאת זכויות הבניה באתר ויצ"ו מ66% ל72%?

3.7.  במסמך "נספח עקרונות לטבלת הקצאה ואיזון" מצהיר מר ניר גראואר שמאי העירייה כי "טבלת האיזון מאוזנת ואין צורך בתשלומי איזון" (עמודים 9 ו 11). מטבלת איזון והקצאה עולה כי שווי המגרשים החדשים (303,302) גבוה לכאורה משווי המגרשים הקודמים. לפי הטבלה סה"כ ההפרש הוא כ 1,326,576 ש"ח. בהתאם לחוק תכנון ובניה סעיף 122(3) "…מקבל ההקצאה ששוי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לועדה המקומית את ההפרש".
שאלה: כיצד מתיישבים הפרשי השווי כאמור לפי טבלת איזון והקצאה אל מול ההצהרה של שמאי העירייה בנספח עקרונות הנ"ל? במידה ותאושר התכנית, מהו הסכום שידרשו לו שתי החברות בגין הפרשי השווי שצויינו? 

3.8.  העירייה חויבה בפסק הדין מ-2015 על ידי בית המשפט לשלם דמי שימוש בסך כ-2 מליון ש"ח עבור חלקות גן-אבשלום.

שאלה: האם קיים הסדר בעל-פה או בכתב עם הכשרת הישוב/קצ"א לויתור/החזרה של דמי השימוש ובאיזה תנאים?

3.9  בהודעות שפורסמו באופן חריג ברחבי שכונת כרמליה (23.3.2017) ועליהן חתום מר אריאל וטרמן מהנדס העיר נכתב בין היתר: "התכנית אינה משנה את יעוד הקרקע ברח' ויצ"ו ומותירה אותו כשטח לבנייה ציבורית!".

בפסק הדין בעת"מ 4185-07 של קרן היסוד נכתב "העותרת מבקשת את השבת הקרקע, כמו גם את ביטול הייעוד הציבורי שנקבע לחלקות. לדבריה, יעוד זה בוטל הלכה למעשה, משהשתהו המשיבות מלממשו." במילים אחרות, קרן היסוד למעשה כבר הביעה את רצונה לשנות את ייעוד השטח. ההכרזה של מהנדס העיר כי התכנית אינה משנה ייעוד קרקע ברחוב ויצ"ו, אינה באמת מבטיחה שלא יעשה שינוי ייעוד לאחר שתאושר, וראייה לכוונת אלו היא בקשת קרן היסוד לבטל את הייעוד הציבורי בעתירה הנ"ל.

שאלה: האם עיריית חיפה מתכוונת לגבות חוקית את אמירתו של מהנדס העיר מר וטרמן? האם התקיים משא ומתן ו/או הגעה להסכמות בעל פה או בכתב בין נציגי העירייה לנציגי חברת הכשרת היישוב/קצא ו/או חברת קרן-היסוד לגבי שינוי ייעוד עתידי של הקרקע הציבורית באתר ויצ"ו?

3.10  מכיוון שישנה סבירות גבוהה כי בעלי הקרקע החדשים של אתר ויצ"ו לא יבנו בשטח מבני ציבור, ויעדיפו ליזום שינוי ייעוד ולממש בעקבותיו את זכויותיהם בשטח – האם מכינה עיריית חיפה עתודות קרקע חלופיות לשטחי ציבור בשכונת כרמליה במקום אתר ויצ"ו, ואם כן, היכן?

בברכה,

ד"ר עינת קליש רותם,
יו"ר סיעת 'חיים בחיפה'


רקע לשאילתה:

תכנית מס' 304-0436501 "חפ/מק/2414 איחוד וחלוקה שיטחי ציבור בכרמליה "

בתאריך 22.1.2017 הועדה המקומית לתכנון ובניה פרסמה את הפקדת תכנית מס' 304-0436501 הנקראת "חפ/מק/2414 איחוד וחלוקה שיטחי ציבור בכרמליה" שהוגדרה כאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. התכנית נוגעת לשני אתרים ציבוריים בשכונת כרמליה, בנוגע לשני אתרים אלו התנהלו ומתנהלים עדיין תהליכים משפטיים נפרדים. האתרים הנכללים בתכנית הינם :

אתר ברחוב לאה ואבשלום, שייעודו אב"צ ושצ"פ על פי תכנית חפ/1551.
האתר מורכב מ 2 חלקות עיקריות: חלקה 84  ו122 בגוש מספר 10764.
חלקה 84 ייעודה אב"צ, חלקה 122 ייעודה שצ"פ.

החלקות בבעלות חברת הכשרת הישוב בארץ ישראל בע"מ כנאמנה לקהילת ציון אמריקאית בפירוק (להלן "קצ"א"). השטח הכולל את שתי החלקות כאמור יכונה להלן: "חלקות גן-אבשלום".

למרות שחלקות גן-אבשלום בחזקת העירייה והיא עושה בהם שימוש עוד משנות השבעים (חפ/1551), החלקות מעולם לא נרשמו על שם העירייה. לפי פסק דין (ת"א 6992-06-13) נקבע כי חלקות גן-אבשלום בבעלות הכשרת הישוב כנאמנה לקצ"א, ועל עיריית חיפה לשלם דמי שימוש בהם בסך של כ- 2 מיליון ש"ח. הוגשה תביעה נפרדת לפינוי השטח (תא 6944-06-13). עיריית חיפה עירערה לביהמ"ש העליון על גובה הסכום שנדרשה לשלם ותביעת הפינוי הושהתה עד לבירור הליך זה.

אתר ברחוב ויצ"ו שייעודו אב"צ על פי תכנית חפ/1537.
האתר מורכב מ4 חלקות עיקריות: חלקה 22, 23 ,24 וחלק מחלקה 29 בגוש 10762:

חלקה 22 ו 24 בבעלות העירייה.

חלקה 23 וחלק מ 29 בבעלות חברת קרן-היסוד המגבית המאוחדת לישראל בע"מ – יכונו להלן "חלקות קרן-היסוד".

האתר הציבורי בויצ"ו הכולל את כל ארבעת החלקות יכונה להלן: "אתר ויצ"ו".

חלקות קרן-היסוד כאמור הופקעו על פי תכנית חפ/1537 שהופקדה בשנת 1972.

בשנת 2007 הגישה חברת קרן-היסוד עת"מ נגד עיריית חיפה והועדה המקומית לתכנון ובניה (עת"מ 4185-07‏) ובה ביקשה לבטל את ההפקעה, ולקבל חזרה את החלקות 23 ו29 זאת לטענתה עקב אי שימוש בהן למטרת ההפקעה שהיא אב"צ.
ב 30.6.2009 כבוד השופט גדעון גינת מציין בפסק הדין: "הנזק שייגרם לציבור אם תושב הקרקע לעותרת יהיה משמעותי. החלקות המופקעות הן חלק מאתר המיועד לצרכי ציבור. השבתן תמנע את ניצולו של האתר כולו. כפי שעולה מהפרוגרמה לשכונת כרמליה…" ובהמשך "…בשים לב לפיצוי ששולם ולצורך הציבורי, אין להשיב, בשלב זה, את החלקות לרשות העותרת כמבוקש. עם זאת, אין להתעלם ממחדלי המשיבות. אני קובע את המועד של שש שנים מהיום כמועד האחרון למימוש מטרת ההפקעה. אם לא תמומש מטרת ההפקעה בתוך תקופה זו, תעמודנה לרשות העותרת כל טענותיה כנגד המשיבות. השבת החלקות במקרה כזה, תיעשה כנגד השבת סכום הפיצוי שהתקבל, בתוספת הפרשי הצמדה ללא ריבית…"

ב2011 הודיעה העירייה על כוונה להקצאת שטח למעון נעמ"ת על האתר בויצ"ו. מספר תושבים התנגדו למהלך (ראה ישיבת מועצת העירייה מתאריך 6.12.2011 ). גם לאחר שדחתה את כל התנגדויות התושבים, לא בנתה העירייה בשטח מעון נעמת ולא אף מבנה ציבורי אחר.
הזמן שהקציב ביהמ"ש חלף והחלקות הושבו.

בקרקע הציבורית שנותרה בבעלותה ברחוב ויצ"ו (חלקות 22 ו 24 בגוש 10672) מתכוונת כאמור העירייה כיום (לפי התכנית הנ"ל חפ/מק/2414) להשתמש כתחליף להפקעה של חלקות גן-אבשלום ותשלום פיצוי בגינה. בהתאם לחלוקה המוצעת תקבל חברת הכשרת הישוב/ קצ"א וחברת קרן-היסוד חלקות בעלי צורה נוחה משמעותית לפיתוח עתידי מאשר צורתן הנוכחית, וזכויות הבניה בהן יועלו מ 66% ל 72%.

בנוסף, מטבלת איזון והקצאה עולה כי שווי החלקות החדשות ששתי החברות תקבל (303,302) גבוה לכאורה מהשווי הקודם שבבעלותם, כשסה"כ ההפרש הינו כ1.3 מיליון ש"ח.

במידה ותאושר התכנית, לא בלתי נמנע שהחברות הנ"ל, אליהן תעבור הבעלות ברובו המכריע של אתר ויצ"ו, תפעלנה לשנות את ייעוד הקרקע משטח לבניה ציבורית לשימושי קרקע אחרים (מלונאות ו/או מגורים). מהלך כזה יביא כמובן גם רווח כלכלי לעיריית חיפה (היטלים, מיסי ארנונה וכו').

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s